다음 달 7월부터 시행되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대를 앞두고 미리 대출을 받는 분들이 많습니다. 오늘은 DSR과 스트레스 DSR에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
DSR이란?
DSR(Debt Savings Ratio)은 총부채원리금 상환비율을 말합니다.
연소득 대비 대출의 한도를 정하는 방법 중 하나로, 1년 간 소득에서 대출의 '원금+이자'를 납부하는 비율을 말합니다. 이 DSR 수치가 높으면 그만큼 대출 상환 능력이 낮다고 판단해 대출이 제한됩니다.
DSR의 목적은 가계대출 비중을 줄여 수도권 중심의 부동산 과열을 막는 규제 정책입니다. 대출금을 갚을 능력이 되지 않는데 무분별하게 많은 대출을 받게 되면 문제가 발생하기 때문에 DSR을 통해 대출 상환 가능성을 측정하고 대출기준을 주는 것입니다. 현재는 통상적으로 1 금융권에서는 DSR 40%, 2 금융권 저축은행에서는 50% 한도로 적용되고 있습니다.
| DSR 한도 | |
| 1금융권 | 40% |
| 2금융권 | 50% |
예를 들어,
DSR 40%까지 대출한도가 정해지면,
1년간 연봉이 1억 원이라고 할 때 4000만 원까지 '원금+이자'에 갚는데 쓸 수 있는 사람만 대출이 가능해집니다.
결론적으로,
DSR %가 늘어나면 늘어날수록 더 큰 금액의 대출을 받을 수 있게 됩니다.
매달 들어오는 수입은 일정한데 갑자기 대출 이자가 급격이 늘어나게 되면 가계는 위태해집니다. 이런 경우를 대비하기 위해서 스트레스 가산금리를 기존 DSR에 합산하여 대출받을 수 있는 한도를 감소시키는 스트레스 DSR을 적용합니다.
스트레스 DSR이란?
DSR + 스트레스(가산금리) = 스트레스 DSR
단순히 현재 금리만이 아니라 앞으로 금리가 상승할 수 있다는 상황까지 가정해서 계산한 DSR입니다. 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스)를 부과하는 것을 말합니다.
그래서 대출을 받을 때 한도를 산정 시 일정 수준의 가산 금리를 부과하여 DSR 계산을 하는 것입니다.
친절하게 연봉 1억 원인 분들을 기준으로 한도까지 계산해서 발표했습니다.
<연봉 1억 원 예시>
연봉 1억, 수도권지역, 30년 만기 원리금균등상환 대출 금리 4.2% 가정입니다.
(현재 주담대 금리가 3% 후반 대이고, 40년 만기로 많이 받는 만큼 이보다는 실제 한도가 더 크게 나온다고 보시면 됩니다.)
3단계 시행 시, 수도권 혼합형을 기준으로 약 3300만 원의 주담대 한도가 줄어듭니다.
2단계 적용 시, 6.3억 원 >>> 3단계 적용 시 5.9억 원
만약, 맞벌이 소득 총 2억 원일 경우 대출한도는 기존 12.6억 원에서 11.9억 원으로 약 7천만 원가량 감소하게 되는 것입니다.
*DSR3단계는 계약일을 기준으로 판단하는 정책이기 때문에 잔금이 7월 이후로 설정되어 있더라도 기존의 2단계까지만 적용받게 됩니다.
단계별 DSR은 다음과 같습니다.
| 1단계 | 2단계 | 3단계 | ||
| 시행시기 | 2024.2 ~ 2024.8 | 2024.9 | 2025.7 (수도권 적용 / 비수도권은 연말까지 유예) |
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| 적용대상 | 은행권 | 주택담보대출 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용대출 + 기타대출 |
| 2금융권 | - | 주택담보대출 | ||
| 스트레스 금리율 | 기본 스트레스 금리의 25%적용 |
기본 스트레스 금리의 50% 적용 |
기본 스트레스 금리의 100% 적용 |
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| 스트레스 금리 | 0.38% | 0.75%(1.25%) | 1.5% | |
*출처: 금융위원회
| 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정내용 |
| - 3단계 스트레스 DSR은 예정대로 25.7.1일부터 시행 - 스트레스 금리는 1.50%로 하되, 지방 주담대에 대해서는 현행과 동일한 0.75%의 스트레스 금리 적용 |
*출처: 금융위원회
3단계 DSR & DSR 계산기
2024년 스트레스 1/2단계가 시행되면서 대출이 줄고 아파트 수요도 함께 줄어드는 현상이 발생했습니다. 그리고 3단계 시행을 앞두고 있습니다.
스트레스 DSR 3단계가 실행되면 바뀌는 것은?
- 1 금융권에서 주담대, 1억 원 초과 신용대출 외 기타 모든 것(카드론, 주택 외 담보대출 등)을 합산합니다.
- 스트레스 금리가 100% 반영되므로 수도권 기준으로 가산 금리가 연 1.2% p에서 연 1.5% p로 올라가게 됩니다. 주담대뿐만 아니라 신용/기타 대출에도 동일하게 가산금리가 부과됩니다.
(2025년 7월부터 수도권 반영, 그 외 지역에서는 2026년부터 반영)
- 금리가 올라가면서 동일한 소득 대비 대출 한도가 줄어듭니다. 따라서 자산 여유가 있는 강남 3구 등 상급 지역은 큰 영향이 없지만 실수요자들이 많은 중저가 지역 매매를 생각하고 있었다면 타격이 있을 것으로 보입니다.
<DSR 계산기>
집을 매매하려고 계획 중이시면, 간단하게 네이버에 'DSR 계산기'를 입력 후 확인해 보는 것을 추천드립니다.
예를 들어,
연봉 1억 원에 주담대 4억 30년 금리 5%로 받는 나도 가정할 때,
DSR은 40%가 아닌, 약 25.77%입니다.
현재는 2단계 DSR 계산 결과이므로, 금리에 3단계 스트레스 DSR을 적용하기 위해 0.3% p를 합산하면 됩니다.
(금리 5% + 0.3% = 5.3%)
그렇게 하면 DSR은 약 26.65%입니다.
대체로 DSR 40%를 한도로 계산을 하는 경우가 많으나,
본인의 재정상황을 정확히 DSR 계산기에 입력 후 확인하는 것이 좋겠습니다.
