방배 13구역 재건축 예상 분양가
방배 13 구역
서초구 방배동 541-2 일대에 위치한 방배 13 구역은 기존 노후 주거지를 철거하고 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하는 사업입니다.
총 2,217세대 규모, 지하 4층~지상 22층, 30개 동으로 구성되며, 이 중 일반분양 물량은 약 547세대로 추정.
재건축 단지의 규모와 위치를 고려할 때 향후 서초구, 특히 방배동 일대의 주거 가치를 크게 끌어올릴 것으로 전망됩니다.
(예정 시공사: GS건설)
입지 특성 – 교통과 생활 인프라
방배 13 구역의 가장 큰 장점은 우수한 입지 조건입니다.
- 교통: 지하철 2호선 방배역과 사당역을 도보 10분 내외로 이용할 수 있으며, 강남/여의도/광화문으로의 출퇴근 접근성이 뛰어납니다.
- 생활 인프라: 인근에는 대형마트, 백화점, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.
- 녹지 환경: 방현공원과 우면산, 매봉재산 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
'지하철 2호선 방배역(709m, 도보 11분)'과 '사당역(793m, 도보 12분)'을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 입지를 자랑합니다.
생활 편의 시설은 이마트, 홈플러스 등이 인근에 있어 쇼핑이 편리하며, 방현공원도 도보 1분 거리에 위치합니다.
이러한 입지적 장점은 향후 실수요자뿐만 아니라 투자 수요에게도 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.
학군 및 교육 환경
방배 13 구역 역시 초/중/고등학교가 가까운 거리에 위치하고 있으며, 동덕여중/동덕여고/서울고 등 명문학교로의 진학도 가능합니다.
이로 인해 학부모 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 큽니다.
가까운 거리에는 방현초등학교, 동덕여중, 동덕여고가 있어 학부모들이 선호할 만한 학군입니다.
(이수중/서울고/상문고 등 진학 가능)
분양 일정 및 공급 규모
분양은 2026년 상반기로 예정되어 있으며, 전용면적 39㎡, 59㎡, 84㎡ 위주로 구성된 단지입니다.
세부 구성은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.
- 39㎡ 소형 평형: 1~2인 가구 및 실속형 주거 수요 대응
- 59㎡ 준중형: 신혼부부 및 실수요자 준중형
- 84㎡ 중대형: 가장 선호도가 높은 국민 평형
- 일부 대형 평형: 프리미엄 수요 충족
총 2,217세대 중 일반분양 세대는 약 547세대 예정으로, 청약 경쟁률은 상당히 높을 것으로 예상됩니다.
예상 분양가 & 주변시세차익
- 59㎡: 12.52억
- 84㎡: 17.82억
위 금액은 예상 분양가로 최종 분양가는 기본형 건축비/택지비/가산비 반영과 심사 결과에 따라 달라집니다.
같은 생활권의 주변시세를 확인해 보겠습니다.
- 방배그랑자이(입주 2021): 전용 74.59㎡가 2025년 6~7월 27억 내외에 거래되며, 3.3㎡당 9,310만 원 수준까지 언급됩니다. 전용 84㎡ 고층 호가는 3.6억대(36억)로 확인됩니다.
대략적인 예상 시세차익은 최소 10억 정도입니다.
체크리스트
- 주변 신축 공급 변수로, 디에이치 방배(2026년 9월 예정, 3064세대) 등 대형 공급이 합류하면 단기 시세 영향이 예상됩니다.
- 타입 선택 전략입니다.
- 가점 높음: 59㎡의 가점 물량 공략
- 가점 낮음: 84㎡ 추첨 물량 비중을 확인하고 분산 지원
방배 13 구역 재건축은 강남권 핵심 입지와 대규모 단지라는 장점을 동시에 갖춘 사업입니다. 교통, 학군, 생활 인프라가 모두 우수하며, 향후 강남권 대표 신흥 주거지로 자리매김할 가능성이 높습니다.
다만 분양가, 분담금, 청약 경쟁률 등은 철저히 확인 후 접근해야 하며, 실수요와 투자 목적을 명확히 구분하는 것이 중요합니다.
마지막으로 청약 관련 내용을 정리해 보겠습니다.
청약가점제
청약 가점제는 무주택자에게 우선적으로 내 집 마련 기회를 주기 위해 만든 제도입니다. 아파트 청약 경쟁률이 워낙 높다 보니 단순 추첨만으로는 무주택자가 불리할 수 있습니다.
그래서 가점제를 통해 가구의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 점수로 환산하고, 점수가 높은 사람에게 우선권을 주는 방식입니다.
즉, 청약 점수는 내 집 마련의 당락을 결정하는 핵심 기준이라 할 수 있습니다.
청약 점수 산정 방식
총점은 84점 만점이며, 3가지 항목으로 나눠 계산합니다.
- 무주택 기간 (최대 32점)
- 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 무주택 기간을 계산합니다.
- 1년에 2점씩, 최대 16년 이상이면 32점을 받습니다.
- 부양가족 수 (최대 35점)
- 주민등록등본에 함께 거주하는 배우자, 부모, 자녀를 부양가족으로 인정합니다.
- 1명당 5점씩, 최대 35점까지 산정됩니다.
- 부양가족이 많을수록 점수가 빠르게 올라갑니다.
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
- 청약통장 가입 후 1년마다 1점씩, 최대 17점까지 인정됩니다.
- 가입 후 15년 이상이면 만점인 17점입니다.
당첨 커트라인 분석
최근 서울 주요 단지들의 청약 당첨 커트라인은 다음과 같습니다.
- 강남/서초: 60점 후반~70점 이상
- 마포/용산/성동: 55~60점 이상
- 수도권 신도시: 40~50점대
- 지방 광역시: 30~40점 대도 당첨 사례 있음
즉, 무주택 기간이 짧거나 부양가족이 적은 1~2인 가구는 서울 핵심지 당첨이 사실상 어렵습니다. 대신 청약 전략을 지방, 추첨제 물량, 신도시 위주로 짜는 것이 현실적입니다.
청약 가점제와 추첨제의 차이
모든 아파트 청약이 가점제로만 진행되는 것은 아닙니다.
- 투기과열지구 / 청약과열지역 전용 85㎡ 이하 물량: 100% 가점제
- 전용 85㎡ 초과 or 비규제지역: 가점제와 추첨제가 병행
즉, 인기 지역의 중소형 아파트는 가점이 절대적이지만, 대형 평형이나 비규제지역은 추첨제 비중이 높아 청약 점수가 낮아도 기회가 있습니다.
※이 글은 정보 제공 목적으로만 작성되었습니다. 투자에 대한 판단과 책임은 투자자에게 있음을 알려드립니다.